Tenemos que dejar de ser un país donde la mayoría son pisatarios o adjudicatarios y pasar a ser un País donde todos podamos ser propietarios, señaló Luis Emilio Vegas Bianchi, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), en la conferencia ofrecida en el marco de la Expoinmobiliaria 2007, en la ciudad de Barquisimeto.

El evento organizado por la Cámara Inmobiliaria del estado Lara, presidida por Shoimey Lau; Ars Publicidad-Lara, Fedecámaras-Lara y las Cámaras de la Construcción y de Bienes Raíces, entre otras organizaciones, exhibe los proyectos más destacados del centro-occidente.

Al iniciar su exposición, Vegas Bianchi reconoció los esfuerzos de los empresarios locales por el auge que presenta el sector inmobiliario. Sólo en Barquisimeto hay en este momento 78 proyectos residenciales en marcha para un total de 8 mil 111 viviendas, superior al mismo lapso del 2006 que registró 69 proyectos para casi 5.100 soluciones habitacionales. En el país hay unas 105 mil unidades en construcción. De este total el 37% son desarrolladas por el sector público, y el 63% son responsabilidad de la empresa privada.

Refiriéndose a la reforma constitucional dijo que menoscaba y disminuye el derecho a la propiedad privada porque le quita los atributos principales que están claramente establecidos en la Carta Magna vigente. No sólo se elimina la garantía constitucional del "derecho de propiedad", sino también abolirá el derecho de "goce, disfrute y disposición de los bienes", y se incorpora una redacción un tanto ambigua que va a permitir que en el futuro el Estado pueda limitar de alguna manera ese derecho, bien sea en el disfrute, goce o en la libre disposición.

-Estamos atentos a los últimos anuncios referidos a dejar el Artículo 115 tal como está en la Constitución del 99, porque puede tratarse solamente de una cortina de humo para bajar la presión que ha creado en particular la propuesta de restringir la propiedad privada individual, columna vertebral del desarrollo económico y social del país.

-El caso es que aunque se cansen de decir que no están eliminando la propiedad privada, evidentemente al modificar el concepto hay una intención detrás de eso, es validar hechos que venimos observando para que el Estado asuma el control de los bienes, o emita decretos, como el de congelación de alquileres. Así se le daría respaldo en nuestra legislación a las expropiaciones, confiscaciones, y a otras formas de control, limitando en el futuro la libre disposición.

Agregó que aún sin aprobarse la reforma constitucional el Estado ha asumido el control del Hotel Caracas Hilton, de Ávila Mágica, y ahora lo ha hecho con el Campamento Canaima. En el ámbito agrario la toma de predios y fincas suma y sigue, y en el sector inmobiliario las invasiones han recrudecido, promovidas por entes del Estado, como lo vimos en Caracas a comienzos del 2006. Pero ahora, cuando la Ley y la Constitución les darán esa potestad, ¿quién va a poder detener esa escalada?

-Según la propuesta quedará eliminada la formalidad de que "sólo" podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes, por "utilidad pública o interés social mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización". La propuesta en cambio concede preeminencia a la propiedad colectiva y del Estado, mientras que la propiedad privada individual quedará a merced de la discrecionalidad de los funcionarios públicos. Esa es la explicación de la ambigüedad del lenguaje empleado en este capítulo.

Si las condiciones del mercado inmobiliario son tan complejas en este momento, ¿cómo irá a ser el escenario con la aprobación de la propuesta? ¿Quién se va a atrever a invertir y a construir nuevos desarrollos?, como además, ¿Quién se arriesga a alquilar un inmueble, ni a comprar una vivienda para rentar?  Porque por el camino que va la reforma, el Estado va a tener la potestad de ocupar inmuebles, o tierras, sin que exista un mecanismo de expropiación.

El presidente de la CIV recordó lo sucedido en Rusia, cuando en 1917 el Estado nacionaliza por decreto y sin indemnización la gran propiedad rural de los particulares y de la Iglesia, que entrega al proletariado en usufructo, nunca en propiedad. Este modelo después de muchos años lo adoptó Cuba. Pero ahora, ya estamos observando en Caracas la reproducción del mismo. En Terrazas del Alba, construido por el Gobierno, los apartamentos fueron entregados mediando sólo un certificado de adjudicación, que es como un permiso para utilizar la vivienda, pero que nunca pertenecerá a sus ocupantes,  lo cual puede ser el preludio de la propiedad colectiva, pero donde el propietario siempre será el Estado, y los ocupantes no pasarán de ser pisatarios o adjudicatarios.

-Se plantea una situación sumamente grave que echará por tierra todo lo que tiene que ver con el desarrollo inmobiliario y con todo el sistema de propiedad como hoy lo conocemos, donde la gente hasta ahora ha podido comprar, alquilar o vender sus inmuebles cuando lo desee.

A pesar de todo no podemos perder de vista que el País sigue siendo una  oportunidad para satisfacer necesidades no sólo a nivel habitacional. Lo que nunca podemos hacer es recoger las velas, sino continuar realizando lo que sabemos hacer, promoviendo desarrollo inmobiliario sustentable, así como dando el asesoramiento y la intermediación profesional de inmuebles, abriendo puertas a los hogares venezolanos, creando centros de intercambio comercial y empresarial, e inmuebles para la recreación, hotelería y desarrollo turístico.

Un marco más sólido
La Cámara Inmobiliaria  ha insistido en dotar de un marco más sólido a la política habitacional, que establezca en primer orden el aumento del porcentaje de la cartera hipotecaria obligatoria destinada a la adquisición de viviendas, como otros países que dedican el 25 o el 30% o más de su cartera hipotecaria a planes habitacionales. Venezuela actualmente destina apenas el 8.5% de toda la cartera de créditos del Sistema Bancario Hipotecario, mientras que España dedica el 56%. No se trata de odiosas comparaciones. Es cuestión de establecer prioridades, sin pasar por alto que nuestro país es el quinto productor petrolero a nivel mundial, lo que nos coloca en  3ª economía en tamaño en toda Sur América, puntualizó Vegas.

-De igual forma es conveniente masificar los subsidios, de manera que este programa pueda beneficiar a un mayor número de familias. El mecanismo para la aprobación de solicitudes debe ser más eficiente y rápido, a objeto de evitar situaciones que entorpecen la negociación del crédito en la banca porque el subsidio no llega a tiempo.

Asimismo hemos insistido en que los dispositivos financieros sean más eficientes, con un mercado secundario de hipotecas, con la posibilidad de titularizar la cartera hipotecaria, para que se puedan reciclar los recursos y aumenten las oportunidades de financiamiento. El gran éxito alcanzado por otros países es que cuentan con un mercado secundario de hipotecas, y de titularización de cartera hipotecaria. Sin embargo, no ha sido posible que el Estado venezolano dialogue con la banca y los actores que intervienen en la política habitacional, para buscar esa movilidad en el sistema de financiamiento hipotecario.

Continuaremos empujando estos cambios, que deben ser incluidos si de verdad el Estado quiere responder de manera efectiva al mayor clamor de las familias. Seguiremos demostrando que son los empresarios privados los que tenemos la estructura para emprender soluciones masivas. Todo ello a pesar de haber sido excluidos de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, esquema en el cual el sector privado queda solamente en condición de “empresa constructora”, mientras que el Estado es el que promueve, financia y asigna la vivienda.

-Por supuesto que frente a este proceso de discriminación, así como  a la constante amenaza y el clima de inseguridad jurídica, las inversiones privadas  han disminuido en la producción de nuevos desarrollos para la venta y el alquiler. Esos capitales están buscando mercados estables y seguros en Panamá, en Miami, o en República Dominicana, porque las puertas de Venezuela están cerradas. Toda esa experiencia, las tecnologías para construir las 200 mil viviendas anuales que se requieren, sencillamente se están desperdiciando, en detrimento de las familias que claman por un techo.

Expresó Luis Emilio Vegas que el Estado debe mantener su rol promotor de las políticas e incentivos, de administrador de los subsidios, y de impulsador de la habilitación de terrenos para los nuevos desarrollos urbanísticos, incluyendo la dotación de los servicios públicos, entre otros, vialidad y acueductos. Este es el mayor cuello de botella del ciclo inmobiliario que encuentra el empresario a la hora de promover un desarrollo. Es aquí, entre los mil rostros de la burocracia, entre la permisología sin límites, donde se retardan los proyectos, y el Estado que no ha sido eficiente como constructor de viviendas, ha descuidado también esa área que es de su responsabilidad.