Apuntes inmobiliarios

Es realmente sorprendente la forma como este gobierno ha hecho todo lo posible por cerrar las opciones a la vivienda. Hay que reconocer que los incentivos aprobados han facilitado el acceso al crédito, tanto a adquirentes de soluciones, como a promotores y constructores de nuevos proyectos urbanísticos. Sin embargo, la expansión de la demanda por si sola no es suficiente para activar el mercado inmobiliario. Por el contrario, se corre el riesgo de distorsionarlo, y lo más grave, de crear falsas expectativas entre las familias que sueñan con estabilizar un hogar, o que sobreviven todavía en refugios en inhumanas condiciones.

Se prestigió la demanda y se estranguló la oferta. Eso es lo que ha sucedido en estos últimos ocho años. No se desarrolló el mercado primario de viviendas en la forma requerida por la demanda natural y la emergencia generada por fenómenos naturales. Las cooperativas y organizaciones sociales pueden cumplir un rol interesante si se especializan y crean tecnologías intensivas, pero hasta ahora no han tenido un aporte sustantivo que revierta las cifras en rojo del déficit habitacional.

A pesar de los vaivenes en la política y de los criterios de los responsables de la política habitacional del Estado, el sector privado es el que ha venido dando la cara, y su participación ha contribuido a que el mercado repunte en el 2006, con soluciones que no llegarán a las 100 mil, pero que frente a las 32.193 construidas en el 2005 –la mayor producción en este ejercicio a esa fecha- es bastante superior aunque totalmente insuficiente. Anualmente se deben construir en el país entre 200 mil y 250 mil unidades para reducir paulatinamente el déficit.

Sin embargo, esta tendencia a la reactivación no será constante, debido a los acontecimientos registrados durante el año que han contribuido a reducir la inversión privada, situación que se revertirá en los próximos años con una nueva contracción del mercado de viviendas. Tampoco el Estado ha destinado en el presupuesto 2007 recursos suficientes para atender con vigor esta problemática, sobre todo para industrializar la construcción, y los fondos para los subsidios los sigue entregando a retazos, sin una planificación estable que genere confianza.

La falta de seguridad jurídica ha incidido negativamente desde el inicio del 2006, con la ola de invasiones y expropiaciones de inmuebles y terrenos en el Área Metropolitana de Caracas y ciudades del interior del país, que ahuyentó a los propietarios de viviendas y también a los inversionistas. En la gran Caracas existen unas 3.800 viviendas ocupadas ilegalmente, mientras que a escala nacional han sido invadidas aproximadamente 10.000 propiedades en los últimos cinco años. Este escenario ha generado distorsiones en el mercado inmobiliario, estrangulando la oferta de viviendas nuevas y usadas, impactando los precios, y afectando el flujo de inversiones frescas.

Hace tres años las transacciones de viviendas secundarias ocupaban el 30% del mercado inmobiliario. Actualmente ha caído a un escaso 8%, lo cual significa que las familias que claman por un techo no tienen posibilidades ni en el mercado primario, ni en el mercado secundario. Esta realidad tiene además otra lectura. Quienes incitaron a las invasiones no midieron las consecuencias. Desbordando la anarquía cerraron las opciones a cientos de miles de venezolanos.

La vivienda en alquiler es también una respuesta a la emergencia habitacional. Grupos específicos de la población como las parejas jóvenes, estudiantes, inmigrantes, personas mayores, se inclinan por el alquiler, además de las familias para las cuales el crédito hipotecario, a pesar de los subsidios, es inaccesible. Otros países fomentan el mercado de arrendamiento con programas que benefician tanto al inquilino como al propietario. Es tiempo de abordar estas experiencias, comenzando por el desmantelamiento de los controles que pesan sobre este segmento del mercado.

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